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金吾财讯|光大证券发布研报指，越秀服务(06626.HK)物管主业增长动能强化，毛利率逆势企稳回升，现金充裕，股东回报确定性增强。2026年上半年，公司实现营业收入19.15亿元人民币，同比下降2.4%；归母净利润2.24亿元，同比下降6.6%，主要受社区增值及商业物业收入下滑拖累；整体毛利率21.5%，同比上升0.2个百分点。物业管理服务收入8.40亿元，同比增长17.3%，成为收入结构中占比最高、增长最快的核心业务。截至2026年6月末，在管面积7,982万平方米、合约面积9,502万平方米，分别较2025年末增长8.6%、5.6%；期内新增合约面积1,042万平方米，同比增长74.8%，同时主动退出低效项目合约面积540万平方米。社区增值服务收入4.06亿元，同比下降27.2%，主因2025年房屋硬装业务结算完毕；非业主增值服务收入3.29亿元，同比增长3.8%。关联方收入占比降至33.3%，第三方收入占比升至66.7%。物业管理服务毛利率14.9%同比持平，非业主增值毛利率19.1%同比提升1.7个百分点，社区增值毛利率33.2%同比提升5.5个百分点。行政开支1.36亿元，同比下降5.6%。期末现金及现金等价物与定期存款合计49.70亿元，较2025年末增长1.3%。董事会建议派发中期股息每股0.103港元，派息率60%，测算2026E股息率7.3%。光大证券小幅上调公司2026-2028年归母净利润预测至3.1/3.3/3.5亿元，对应PE为8.4/7.8/7.2倍，维持“买入”评级，目标价未在报告中列明。风险提示：社区增值服务收入收缩超预期、商业物业出租率波动、拓展不及预期。
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